Tipps zum
Immobilienkauf und zur Immobilienfinanzierung

Unterschätzen Sie beim Kauf einer Immobilie nicht die Nebenkosten. Darunter fallen etwa 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr, Pfandrechtskosten mit 1,2% und rund 1–3 % Rechtsanwalts- oder Notariatskosten.

Die Angaben beziehen sich jeweils anteilig auf den Kaufpreis. Zusätzlich fallen unter Umständen noch die Maklerprovision (rund 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer) sowie Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bereitstellungszinsen an. Fallen beim Abschluss eines Darlehens über Fimobilia Kosten an? Für die Beratung und Vermittlung eines Immobiliendarlehens kommen von Fimobilia weder Bearbeitungsgebühren noch sonstige Kosten auf Sie zu. Eine Vergütung fällt bei erfolgreicher Vermittlung ausschließlich für Sie in Form einer Bearbeitungsgebühr der Finanzierung über den Kreditgeber (die finanzierende Bank) an.

Die Kreditnebenkosten sind jene Kosten, die bei einer Kreditzusage und bei Zustandekommen des Vertrages anfallen. In der Regel sind dies einmalige und nicht wiederkehrende bzw. keine laufenden Kosten. In den Angeboten unserer Partnerbanken finden Sie alle relevanten Kosten entsprechend aufgeschlüsselt.

Folgende Kostenbestandteile sollten Sie also kennen:

1. Bearbeitungsgebühren
2. Pfandrechtseintragungsgebühren
3. Kosten für eine Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung / Schätzgebühren
4. Gebühren für eine etwaige Bankgarantie
5. Beglaubigungskosten für die Pfandurkunde bzw. sonstige Grundbuchstransaktionen
6. Kosten für einen Notariatsakt
7. Grundbuch-Evidenzgebühren (laufende Kosten)
8. Kosten für KSV-Abfragen
9. Kosten für eine Online-Legitimation
10. Eigenmittelbeschaffungsgebühren
11. Verwaltungskostenbeiträge
12. Kosten für Kontoführung (laufende Kosten)
13. Kosten für eine Risikoablebensversicherung (laufende Kosten) 

Grundsätzlich ist es möglich eine Immobilie ohne Eigenkapital zu erwerben. Das nennt sich Vollfinanzierung und bedeutet, dass der Kredit die gesamten Kosten abdeckt. Solche Wohnkredite gelten bei Banken aber als risikoreicher, daher werden in der Regel Zinsaufschläge fällig. Zudem legen die Banken bei der Kreditvergabe den Kaufpreis beziehungsweise den Marktwert zugrunde – die sogenannten Kaufnebenkosten bleiben dabei oft unberücksichtigt und müssen dementsprechend zusätzlich gezahlt werden.

Die Nebenkosten setzen sich aus den Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten und Grundbuchgebühren, einer möglichen Provision für den Makler und der Grunderwerbsteuer zusammen. Wollen Sie also ein Haus für 200.000 Euro kaufen, müssen Sie mit Nebenkosten von rund 19.000 Euro rechnen, die Sie in der Regel auch nicht über den Immobilienkredit finanzieren können.

Somit ist es sinnvoll, bei einem Wohnkredit nicht nur die Nebenkosten über das Eigenkapital zu decken. So kann man die Zinsen bei der Bank reduzieren, da ein geringeres Risiko besteht. Ein Kreditnehmer, dessen Bonität etwa wegen fehlender Eigenmittel nur als „ausreichend“ bewertet wird, muss mit Zinsaufschlägen von 0,25 bis 1 Prozentpunkten rechnen.

Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und einer Laufzeit von 20 oder 30 Jahren ergeben sich durch diesen Aufschlag zusätzlich mehrere tausend Euro Zinskosten. Zudem sollten Sie gerade in Zeiten niedriger Zinsen eine Vollfinanzierung gründlich durchrechnen und eher konservativ kalkulieren. Nach Ende der Zinsbindungsfrist kann sich das Zinsniveau nämlich stark nach oben verändern, was bei einer zu knappen Kalkulation zu Problemen bei der Rückzahlung der Anschlussfinanzierung führen kann.

Tipp: Wir raten unseren Kunden zu einer Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Dadurch fallt der Zinsaufschlag der Banken niedriger aus. Ein weiterer Vorteil ist der verkürzte Rückzahlungszeitraum und die daraus resultierende verringerte Zinsbelastung.

Dazu zählen grundsätzlich alle Vermögenswerte, die kreditreduzierend bzw. als Sicherheit herangezogen werden können: Zu den Eigenmitteln zählen etwa Angespartes auf Bausparguthaben, Guthaben auf Sparbüchern, Wertpapiere, Goldmünzen oder auch Immobilienbesitz.

Einnahmen und Ausgaben berechnen, schön und gut, aber was sollte dabei alles berücksichtigt werden? Da wären einerseits Lebenshaltungskosten und andererseits Fixkosten, die jeden Monat aufs Neue anfallen. Hier der Überblick, wie Sie nichts übersehen können:
Unter Lebenshaltungskosten versteht man alle Ausgaben, die man im täglichen Leben zwangsläufig hat. Das sind im Wesentlichen die folgenden:

1. Wohnkosten (Miete, Unterkünfte bei häufigen beruflichen Reisen etc.)
2. Lebensmittel/Verpflegung
3. Kleidung
4. Gesundheitsversorgung (Arzneimittel, Pflegekosten etc.)
5. Ausbildungskosten
6. Telekommunikation (Telefon, Fernsehen, Internet, Rundfunkgebühren etc.)
7. Kosten für öffentlichen Transport bzw. Fahrzeughaltung 

Abgesehen davon verursachen natürlich auch Freizeitaktivitäten gewisse Ausgaben, genauso wie Tierhaltung, Spenden, Mitgliedsbeiträge und sonstige nicht zwingend notwendige Posten.

Zu den Fixkosten zählen alle Beträge, die jeden Monat wieder abgebucht werden. Solche Dauerausgaben werden meist durch Kontoauszüge belegt. In den Fixkosten finden Sie die oben bereits erwähnten Ausgaben wieder:

1. Miete + Betriebskosten
2. Lebensmittel
3. Energieversorgung
4. Telefon- und Internetanschluss
5. Rundfunkgebühren und Fernsehanbieter
6. Transportkosten
7. Versicherungen (Lebens-, Haushalts-, Zusatz-, Autoversicherung etc.)
8. Abonnements (Musik – und Streamingdienste, Zeitschriften/Magazine etc.)
9. Ggf. Unterhaltszahlungen für Kinder (Alimente)

Vergessen Sie nicht die monatlichen Raten für bestehende Kredite oder Leasingverträge, sofern diese nicht mit der neuen Finanzierung abgelöst werden.

In aller Regel ist es damit aber nicht getan und es kommen noch weitere Posten dazu, die von Fall zu Fall variieren. Es muss sich dabei nicht zwingend um Fixkosten handeln, unter den Tisch fallen sollten diese Kostenfaktoren jedoch definitiv nicht. Hier nur eine kleine Auswahl:

1. Schul- oder Kindergartengebühren
2. Urlaube und Reisekosten
3. Sport
4. Kleidung u. Freizeitkosten
5. Kultur & Hobby
6. Ggf. Spenden

Es ist wichtig, dass Sie sich einen Überblick über Ihre Ausgaben verschaffen. Sie sehen schon: Eine Aufstellung der Fixkosten allein ergibt bei weitem kein vollständiges Gesamtbild. Zählen Sie also zu den Fixkosten alle weiteren Ausgaben, die mehr oder weniger regelmäßig getätigt werden.

Tipp: Grundsätzlich empfehlen wir die Kalkulation eines Sicherheitspuffers. Rechnen Sie zum Beispiel „nur“ die Anschaffungskosten für eine neue Waschmaschine, ein Kinderzimmer etc. auf 12 Monate um, und planen Sie diese Zusatzbelastung fest ein.

So sind Sie trotz Kreditraten gewappnet, wenn die Waschmaschine den Geist aufgibt, der Laptop aus Versehen vom Tisch fällt oder Sie Handwerker benötigen.

Kreditwürdigkeit in Österreich.
Die Bonitätsprüfung kann einen großen Einfluss auf die persönliche Zukunftsgestaltung haben. Da verwundert es nicht, dass viele Menschen gerne wissen wollen, wie es denn nun um ihre Bonität bestellt ist.

Kostenlose Bonitätsprüfung:
Die KSV-Selbstauskunft ,,Der Kreditschutzverband’’, gegründet 1870 (KSV1870) ist in Österreich eine wichtige Adresse, wenn es um bonitätsbezogene Auskünfte geht. Das Unternehmen sammelt laufend personenbezogene wirtschaftliche Daten. Diese erhält der KSV 1870 auch von angeschlossenen Kreditinstituten und gibt sie dann auf Anfrage wiederum an Kreditinstitute weiter. Das kann zum Beispiel bedeuten, dass die Bank erfährt, ob noch offene oder gar abgelehnte Kreditverhältnisse bestehen. Laut Datenschutzgrundverordnung haben Sie das Recht, einmal im Jahr kostenlos Ihre Daten einzusehen. Dieses Recht können Sie bei allen relevanten Auskunfteien oder Bonitätsdatenbanken geltend machen. Darunter sind nicht nur der KSV 1870  zu verstehen, sondern zum Beispiel auch Unternehmen wie CRIF oder Bisnode.

Tipp: Es ist äußerst empfehlenswert, dieses Angebot wahrzunehmen, denn so werden Sie auf fehlerhafte Daten aufmerksam und können dafür sorgen, dass diese gelöscht werden. Wenn also zum Beispiel ein Kredit, den Sie bereits fertig abbezahlt haben, noch immer gelistet ist, können Sie die Löschung dieses Eintrags beantragen. Es kann allerdings bis zu 8 Wochen dauern, bis der Antrag tatsächlich umgesetzt wird.

Die Höhe des idealen Tilgungssatzes richtet sich nach Ihrem Ziel, schuldenfrei zu sein. Im besten Fall sollte das Immobiliendarlehen bis zum Eintritt des Ruhestands beglichen sein. Beachten Sie, dass Sie beim aktuellen Zinsniveau ca. 48 Jahre benötigen, um ein Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent zurückzuzahlen. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent reduziert sich die Laufzeit hingegen um mehr als 15 Jahre. Passen Sie am besten Ihre Tilgung dem Zinsniveau und Ihrem Alter an. Sie haben in der Regel auch die Möglichkeit, innerhalb der Zinsbindungsphase zu tilgen. Allerdings verrechnen die kreditgebenden Banken dann meist eine Pönale.

Wenn die Zinsbindung eines Wohnkredits abgelaufen ist und noch eine Restschuld beglichen werden muss, wird der alte Kreditvertrag meist bei der bisherigen Bank fortgeführt – zu neuen Bedingungen. Dieses Vorgehen nennt sich Prolongation. Viele KreditnehmerInnnen verpassen bei dieser Gelegenheit die Chance, Angebote anderer Anbieter für eine Fortführung der Baufinanzierung einzuholen. Das Prolongationsangebot ist nicht immer das günstigste – wer sich dagegen nach Angeboten für eine Umschuldung umsieht, kann Vergleiche anstellen. Die Position der KreditnehmerInnen ist nach einem bisher reibungslos zurückgezahlten Wohnkredit meist sogar besser: Er tritt gegenüber der neuen Bank als zuverlässiger und solventer Partner auf. Mehr Sicherheit für die Bank heißt für den Kreditnehmer, dass er bessere Konditionen für eine Anschlussfinanzierung aushandeln kann. Eine Umschuldung ist oft günstiger als die Fortführung der Baufinanzierung mit dem bisherigen Kreditgeber. Die fälligen Beglaubigungskosten und Grundbuchgebühren für die Ablösung der Sicherheit werden durch niedrigere Zinsen für den neuen Immobilienkredit meist mehr als wettgemacht. Diese liegen nämlich in der Regel nur bei einigen hundert Euro. Oft reicht schon ein Zinssatz, der einige Zehntelprozent unter dem bisherigen liegt, um diese Kosten auszugleichen. Eine Umschuldung ist besonders für KreditnehmerInnen interessant, die ihre Baufinanzierungen in einer Zinshochphase abgeschlossen haben.

Vor Ablauf der Zinsbindung ist eine Umschuldung aber meist unattraktiv. Denn dann wird eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) beim bisherigen Kreditgeber fällig, der die Zinsvorteile durch das bessere Angebot aufhebt. Allerdings kann eine Anschlussfinanzierung auch schon im Voraus geplant werden, selbst wenn der momentane Vertrag noch ein Jahr gültig ist. Der neue Vertrag tritt dann zu aktuellen Konditionen in Kraft, sobald die Zinsbindung beim bisherigen Kreditgeber abgelaufen ist.

Trotz der zahlreichen Vorteile schrecken viele Kreditnehmer vor einer Umschuldung zurück, weil der Vergleich neuer Angebote bei unterschiedlichen Finanzinstituten kompliziert ist. Fimobilia nimmt KreditnehmerInnen die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung ab und analysiert den Markt nach den Vorgaben unserer Kunden.

In der Regel benötigt das kreditgebende Institut bei Angestellten die Gehaltsbestätigung des Dienstgebers bzw. die letzten drei Lohnzettel. Selbständige benötigen eine aktuelle Einkommensteuererklärung oder die finale Einnahmen-/Ausnahmen-Rechnung. Gegebenenfalls sollten Sie auch Nachweise über Zusatzeinkommen (etwa Vermietung) beibringen.

Tipp: Normalerweise verlangen Banken auch einen sogenannten Haushaltsplan (eine Gegenüberstellung der regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben) sowie einen gültigen, amtlichen Lichtbildausweis. Im Falle einer Umschuldung benötigen Banken auch die Kreditrestschuldbestätigung Ihres bestehenden Vertrages.

Achtung: Ein Rücktrittsrecht bei Wohnkrediten steht Ihnen in Österreich nur 2 Werktage ab Abgabe der Vertragserklärung zu. Die Rücktrittsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher (Kreditnehmer) das ESIS-Merkblatt und die Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat, endet aber spätestens einen Monat nach Abschluss des Vertrags. Sie sollten deshalb im Vorfeld alle Unklarheiten abklären, bevor Sie einen Wohnkredit abschließen. Wir bei Fimobilia helfen Ihnen gerne dabei.

Unter bestimmten Bedingungen können Sie Ihren Wohnkredit auch vorzeitig zurückzahlen und damit beenden, zum Beispiel wenn Sie umschulden wollen oder wenn Sie etwa im Falle einer Erbschaft unerwartet zu Eigenkapital gekommen sind: Bei Wohnkrediten mit variablen Zinssätzen ist eine Rückzahlung jederzeit möglich. Während der Sollzinsbindung fordern Banken in der Regel eine Pönale bei vorzeitiger Rückzahlung.

Tipp: Eine Umschuldung kann sich in der derzeitigen Niedrigzinsphase aber dennoch lohnen. Wir helfen Ihnen gerne jederzeit weiter.

Banken werden Wohnkredite nur dann gewähren, wenn Sie eine gute Bonität vorweisen können, sich also als kreditwürdig erweisen. Das geschieht über den Nachweis eines regelmäßigen Einkommens und/oder sonstige Sicherheiten wie Immobilien oder Sparguthaben. Kreditinstitute holen aber auch selbst Informationen über KreditnehmerInnen ein und greifen für die so genannte Bonitätsprüfung zumeist auf Daten von externen Anbietern zu, etwa dem Kreditschutzverband von 1870. Wenn Sie bestimmte Voraussetzungen nicht erfüllen, wird die Bank Ihren Wohnkredit ablehnen.

In der Regel beginnen Sie mit der Rückzahlung (Tilgung) eines Wohnkredits in monatlichen Raten ab Vertragsabschluss, beziehungsweise spätestens im Folgemonat. Es gibt aber auch die Möglichkeit der Zwischenfinanzierung von Bauvorhaben über ein Wohnbaukonto, das zum Ende der Laufzeit in einen Wohnkredit übergeht. Bis dahin fallen in der Regel keine Raten an. Wir informieren Sie gerne über alle Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung.

Die meisten Kreditinstitute nehmen den 3-Monats-EURIBOR als Basiswert für die Höhe der Zinsen und verrechnen einen Zinsaufschlag („Marge“) auf diesen Referenzwert. Die Höhe des Aufschlags richtet sich nach der Bonität (Kreditwürdigkeit) des Kreditnehmers.

Tipp: Der Zinsunterschied zwischen Kreditnehmern mit guter und ausreichender Bonität kann laut einer Untersuchung der Arbeiterkammer (Informations-PDF) https://media.arbeiterkammer.at/PDF/Wohnkredite_Vergleich.pdf zwischen 0,25 und einem Prozentpunkt ausmachen.